El mercado inmobiliario vive una paradoja: construir cuesta más que nunca, pero las propiedades se siguen vendiendo
En septiembre se realizaron 6.612 escrituras de compraventa en la Ciudad de Buenos Aires, convirtiéndose en el cuarto mejor septiembre de los últimos 30 años. Es un dato extraordinario si tenemos en cuenta que construir en la Argentina, medido en dólares, se encuentra en niveles históricamente elevados.
¿Cómo se explica que el mercado inmobiliario esté tan activo cuando los costos de construcción son tan altos? Y, sobre todo, ¿por qué seguimos viendo tantas obras nuevas en determinados barrios de Buenos Aires?
La respuesta es sencilla: hoy sigue siendo negocio desarrollar propiedades, pero no cualquier propiedad ni en cualquier barrio.
Actualmente, construir un metro cuadrado ronda los USD 1.800. A eso hay que sumarle la incidencia de la tierra, que puede variar entre USD 300 y USD 1.200 por metro cuadrado vendible, dependiendo de la ubicación. Si tomamos una incidencia promedio de USD 700 y agregamos otros USD 400 correspondientes a impuestos, honorarios y gastos administrativos, llegamos a un costo total aproximado de USD 2.900 por metro cuadrado.
Es decir, desarrollar un edificio puede costar USD 2.900 por metro cuadrado cuando el precio promedio de publicación de las propiedades en la Ciudad de Buenos Aires ronda los USD 2.500.
A simple vista, parecería que desarrollar propiedades es un pésimo negocio. Pero hay algo que estos promedios esconden.
Buenos Aires no es un solo mercado inmobiliario
Buenos Aires no es un único mercado inmobiliario. Son muchos mercados diferentes conviviendo dentro de una misma ciudad.
En barrios como Núñez, Belgrano, Palermo, Recoleta o determinadas zonas de Saavedra, un producto nuevo, bien ubicado y de buena calidad puede comercializarse a valores significativamente superiores al promedio de la ciudad. En esos casos, aun con costos elevados, el desarrollo puede resultar rentable.
